En el sector inmobiliario no todas las oportunidades se encuentran en los portales de compraventa o en las subastas. Existe un mercado mucho más estratégico y reservado, que los grandes inversores llevan años aprovechando: la compra de deuda a través de cesiones de crédito.

En Pradeartis Capital hemos acompañado a fondos, family offices e inversores privados en este tipo de operaciones. Y la realidad es clara: la cesión de créditos inmobiliarios es una vía directa para acceder a activos con descuentos significativos, diversificar carteras y generar rentabilidad en escenarios donde otros ven solo riesgo.

¿Qué es una cesión de crédito inmobiliario?

Una cesión de crédito es, en esencia, la compra de un derecho de cobro. El acreedor original (por ejemplo, un banco) vende ese crédito a un tercero (el inversor), que pasa a ser el nuevo titular.

En el ámbito inmobiliario, este crédito suele estar respaldado por un inmueble:

• Créditos hipotecarios: deuda con garantía real sobre una propiedad.
• Créditos ordinarios: deudas sin hipoteca, pero igualmente vinculadas a operaciones inmobiliarias.

Para el inversor, no se trata solo de “comprar deuda”: es una puerta de entrada a activos con valor real y potencial de revalorización.

Cómo funciona la compra de deuda en España

El proceso es más sencillo de lo que parece, siempre que se cuente con asesoramiento:

1. El banco o acreedor decide ceder el crédito para ganar liquidez inmediata.
2. El inversor compra ese crédito con descuento, asumiendo el derecho de cobro.
3. El deudor pasa a deber al nuevo acreedor, y el inversor puede:

• Negociar un cobro directo.
• Ejecutar la garantía hipotecaria.
• Revender el crédito o el activo adjudicado.

El marco legal es sólido: está regulado por el Código Civil (art. 1526 y ss.), la Ley Hipotecaria (art. 18) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 565).

¿Por qué los inversores compran deuda inmobiliaria?

Los motivos son claros:

• Descuento en origen: los créditos se adquieren muy por debajo de su valor nominal.
• Diversificación de carteras: ideal para inversores que buscan activos alternativos dentro del inmobiliario.
• Acceso a operaciones exclusivas: muchas veces se trata de inmuebles fuera del mercado tradicional.
• Alta rentabilidad potencial: bien gestionada, la cesión de créditos puede superar la rentabilidad de inversiones inmobiliarias directas.

Cómo ganan dinero los inversores con cesiones de crédito

Existen varias estrategias habituales:

1. Cobro directo al deudor
   Negociar acuerdos de pago o reestructuración de deuda.
2. Ejecución hipotecaria
   Si el deudor no paga, se ejecuta la garantía y se adjudica el inmueble con un valor atractivo.
3. Reventa del crédito o del activo
   El crédito puede revenderse en el mercado secundario o, tras la adjudicación, el inmueble puede venderse con plusvalía.

En todos los casos, la clave está en comprar bien, analizar jurídicamente y tener una estrategia de salida clara.

Ventajas de invertir en cesiones de crédito

• Márgenes más amplios que en la compraventa inmobiliaria tradicional.
• Operaciones exclusivas que no aparecen en el mercado abierto.
• Seguridad jurídica, siempre que se trabaje con análisis registral y asesoramiento legal.
• Flexibilidad estratégica: el inversor elige entre cobrar, ejecutar o revender.

Riesgos a considerar

No obstante, hay factores que todo inversor debe valorar:

• Impago persistente del deudor.
• Tiempos judiciales largos en ejecuciones hipotecarias.
• Complejidad legal y necesidad de análisis exhaustivo de cada expediente.
• Posible ocupación del inmueble adjudicado.

En Pradeartis Capital mitigamos estos riesgos con due diligence legal y financiera, identificando las operaciones más sólidas para nuestros clientes.

Oportunidades actuales en España

Hoy, el mercado español ofrece escenarios muy atractivos para este tipo de inversiones:

• Cesión de carteras hipotecarias procedentes de bancos y fondos.
• Deuda inmobiliaria en sectores residencial y comercial con descuento.
• Operaciones alternativas en terrenos, locales y activos no estratégicos de grandes entidades.

La tendencia es clara: cada vez más inversores institucionales y privados ven en la cesión de créditos una vía real de rentabilidad y diversificación.

Conclusión: ¿Es rentable invertir en cesiones de crédito inmobiliario?

Sí, pero no es un mercado para la improvisación. Se necesita visión estratégica, asesoramiento experto y una correcta valoración del riesgo.

En Pradeartis Capital acompañamos a grupos de inversores en todo el proceso: desde la identificación de operaciones hasta la ejecución y salida, con un enfoque en maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.

Comprar una vivienda en subasta puede parecer una gran oportunidad: precios por debajo del mercado, alta rentabilidad y variedad de activos. Pero también puede convertirse en un problema si no se conocen bien los riesgos legales y financieros.

Desde Pradeartis Capital te explicamos lo esencial para que puedas invertir con criterio.

¿Qué son las subastas inmobiliarias?

Son procesos de venta pública de inmuebles, generalmente derivados de impagos o procedimientos judiciales. Pueden ser:

• Judiciales: por sentencia o ejecución hipotecaria.
  
  
• Notariales: por voluntad de las partes.
  
  
• Administrativas: organizadas por Hacienda o ayuntamientos.
  
  

Están abiertas al público. Solo necesitas registrarte, pagar una fianza (5%) y seguir el procedimiento.

¿Por qué invertir en una subasta?

• Puedes adquirir inmuebles muy por debajo del valor de mercado.
  
  
• Si gestionas bien el activo, puedes obtener alta rentabilidad.
  
  
• Hay opciones de todo tipo: viviendas, locales, garajes, terrenos.
  
  

Pero atención: el precio bajo no siempre es sinónimo de buena inversión.

Riesgos principales

• Cargas ocultas: hipotecas, embargos o deudas con la comunidad.
  
  
• Ocupación: el inmueble puede estar habitado y no entregarse de inmediato.
  
  
• Costes extra: impuestos, reformas o trámites legales.
  
  
• Incertidumbre jurídica: especialmente en subastas judiciales.
  
  

Aspectos legales clave

• La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento de subastas.
  
  
• El Registro de la Propiedad es fundamental para conocer el estado legal del inmueble.
  
  

Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 565 de la LEC, ningún acuerdo privado puede alterar una resolución judicial ni lo inscrito oficialmente.

Nuestra recomendación

Estudia cada caso con calma. Analiza el expediente, revisa el Registro y calcula bien todos los costes. Y si tienes dudas, apóyate en asesoría legal e inmobiliaria experta.

En Pradeartis Capital, llevamos años estudiando el mercado inmobiliario y hotelero en España. Y si hay algo que sabemos con certeza, es que el sector turístico español no deja de evolucionar.

Invertir en hoteles en España ha sido históricamente una apuesta sólida, pero 2025 presenta una ventana de oportunidad especialmente interesante. No solo por el impulso del turismo tras años de ajustes, sino porque estamos en un momento de transición en el que el perfil del viajero está cambiando… y con él, también las reglas del juego.

Este es el tipo de momento que los buenos inversores no dejan pasar.

¿Por qué invertir en hoteles en España en 2025?

España continúa posicionándose como uno de los destinos turísticos más importantes del mundo. Lo vemos en los datos, en el comportamiento del mercado y, sobre todo, en las oportunidades que analizamos día a día.

La recuperación turística no solo ha sido firme, sino que ha venido acompañada de un cambio de enfoque: más calidad, menos volumen. El viajero de hoy busca experiencia, cercanía, sostenibilidad… y está dispuesto a pagar más por ello.

Además, observamos una tendencia clara: zonas secundarias o antes ignoradas están captando inversión hotelera con gran potencial. Pensamos en ciudades como Valencia, Málaga, Bilbao, o incluso enclaves rurales bien conectados. Las grandes capitales siguen siendo relevantes, claro está, pero el mapa de oportunidades se ha expandido.

Rentabilidad de la inversión hotelera en España

La gran pregunta siempre es la misma: ¿es rentable?

Y la respuesta es sí, si se hace bien. El ROI (retorno de la inversión) en el sector hotelero español puede oscilar entre un 5% y un 12% anual, dependiendo del modelo de negocio, la localización y la gestión.

Desde Pradeartis Capital, analizamos constantemente activos con distintas configuraciones:

• Hoteles boutique en zonas turísticas de alto valor percibido, con márgenes que pueden superar el 10%.

• Cadenas hoteleras o franquicias, que ofrecen estabilidad operativa y rentabilidad sostenida.

• Alojamientos turísticos híbridos, como los colivings o apartahoteles, que combinan flexibilidad con una ocupación elevada todo el año.

Además, no hay que perder de vista la plusvalía: en muchos casos, el verdadero salto está en la revalorización del activo tras su mejora, algo que en España sigue siendo una vía interesante de retorno a medio plazo.

Claves para una inversión hotelera exitosa

Como mentores de múltiples inversores, sabemos que hay ciertas claves que marcan la diferencia entre una buena intención y una inversión rentable. Aquí las compartimos con total transparencia:

1. Ubicación con visión estratégica. No basta con un sitio bonito o turístico. Evaluamos ocupación media, demanda fuera de temporada, accesibilidad, competencia y tipo de viajero. En muchos casos, una pequeña inversión en la zona correcta genera más retorno que un gran hotel en la ubicación equivocada.

2. Modelo de gestión adecuado. Gestionar directamente puede ser rentable, pero requiere experiencia y dedicación. Las alianzas con operadores, franquicias hoteleras o gestores especializados permiten escalar sin perder rentabilidad.

3. Diferenciación en la experiencia. El mercado está saturado de “más de lo mismo”. Hoy ganan los hoteles que cuentan una historia, cuidan los detalles y ofrecen algo que el viajero recuerde. Desde un desayuno con productos locales hasta una habitación con diseño consciente, todo comunica valor.

4. Conocimiento normativo. Cada comunidad autónoma en España tiene sus propias regulaciones. Nos aseguramos de revisar licencias, permisos y requisitos legales antes de cualquier movimiento. Es parte de nuestro proceso y de nuestro compromiso con nuestros clientes.

Oportunidades actuales en el mercado hotelero

Desde nuestra unidad de análisis, vemos en 2025 un panorama especialmente interesante para quienes buscan entrar —o crecer— en el sector hotelero.

Hay activos familiares en venta con gran potencial de reposicionamiento. También hay franquicias hoteleras con modelos de negocio innovadores, y regiones donde el turismo rural y de bienestar está creciendo de forma notable.

Especial atención merecen:

• Hoteles boutique urbanos en ciudades medianas con alta demanda cultural y gastronómica.

• Proyectos en zonas rurales con encanto, para retiros, bienestar o turismo slow.

• Reposicionamiento de activos en la costa, adaptados a un turismo más consciente y premium.

Si se sabe dónde mirar, las oportunidades no escasean.

Riesgos y cómo mitigarlos

Como todo en la inversión, el sector hotelero tiene sus riesgos. En Pradeartis Capital no creemos en promesas vacías, sino en estrategias sólidas para enfrentarlos.

Algunos de los más comunes son:

• Estacionalidad excesiva, especialmente en zonas de playa.

• Cambios normativos, que pueden afectar licencias o condiciones de explotación.

• Gestión ineficaz, que drena la rentabilidad incluso en hoteles con buena ubicación.

¿Cómo lo abordamos?

Con análisis riguroso, diversificación, estudios de sensibilidad y modelos de negocio testados. Y lo más importante: con un enfoque de inversión consciente y sostenible, que priorice el largo plazo.

Conclusión: ¿Es buena idea invertir en hoteles en España hoy?

Sí, si se hace bien. Y este es el momento.

En 2025, el mercado ofrece oportunidades reales para quienes saben dónde y cómo actuar. España sigue siendo una potencia turística, y el perfil del viajero está cambiando a favor de quienes invierten con inteligencia y sensibilidad al nuevo contexto.

Invertir en cesiones de remate puede representar una opción sumamente atractiva para aquellos inversores y compradores que buscan oportunidades inmobiliarias a precios significativamente reducidos en comparación con el mercado convencional. Este enfoque implica la adquisición de propiedades que han sido embargadas por entidades financieras o gubernamentales, las cuales posteriormente son subastadas judicialmente.

A continuación, se detallan algunos de los beneficios asociados con la compra de propiedades en cesiones de remate:

Las instituciones financieras buscan recuperar sus pérdidas y, por lo tanto, ceder el remate posterior a la subasta a precios que pueden estar muy por debajo del valor de mercado. Esto brinda a los compradores la oportunidad de adquirir activos inmobiliarios atractivos con un importante descuento.

Otro beneficio importante es la diversificación de la cartera de inversiones. La adquisición de propiedades en cesiones de remate permite a los inversores expandir su portafolio con bienes raíces que podrían no haber estado al alcance de otro modo. Esta diversificación puede ayudar a mitigar riesgos y aumentar la estabilidad financiera a largo plazo.

Además, el proceso de compra en remate a menudo implica menos competencia en comparación con las transacciones inmobiliarias tradicionales. Muchos compradores potenciales pueden sentirse intimidados por la complejidad del procedimiento de remate, Esto proporciona a los compradores interesados una mayor posibilidad de obtener la propiedad deseada sin enfrentarse a una competencia feroz en el mercado tradicional. En PRADEARTIS CAPITAL disponemos de un amplio Portafolio de activos inmobiliarios de todo tipo en cesión de remate.

Sin embargo, es esencial destacar que la compra de propiedades en cesiones de remate también conlleva ciertos riesgos y desafíos. La investigación exhaustiva, la comprensión de los procedimientos legales y la evaluación cuidadosa del estado de la propiedad son pasos críticos. Para mitigar estos riesgos, es estrictamente aconsejable ponerse en manos de profesionales expertos en la materia como los que ofrece el departamento legal PRADEARTIS CAPITAL

La compra de propiedades en cesiones de remate puede ser una estrategia valiosa para aquellos inversores dispuestos a comprar oportunidades inmobiliarias atractivas exentas de riesgos. La combinación de precios competitivos, diversificación de la cartera y menor competencia hace que esta opción sea atractiva para inversores y compradores que buscan maximizar su retorno de inversión en el mercado inmobiliario.