Diferenciación de Intereses: Remuneratorios,

Moratorios y Procesales

1. Intereses Remuneratorios:

Son aquellos que retribuyen el capital prestado y se pactan
en el contrato de préstamo hipotecario. Se devengan hasta el momento en que se
declara el incumplimiento del deudor. 

2. Intereses Moratorios:

Se generan desde el impago de la deuda y tienen como finalidad
sancionar el incumplimiento del deudor. El artículo 114 LH establece que, en los
préstamos hipotecarios sobre viviendas de uso residencial concluido por una persona
física, los intereses de demora no pueden superar en más de tres puntos porcentuales
el interés remuneratorio pactado y solo se devengan sobre el capital pendiente. 

3. Intereses Procesales:

Se generan a partir del dictado de la Sentencia Judicial (576 LEC).
Su objetivo es resarcir al acreedor por el tiempo que transcurre desde el fallo judicial
hasta el momento del efectivo cumplimiento de la prestación dineraria impuesta al
deudor demandado ejecutado. Además, son incompatibles con los intereses
moratorios establecidos en el contrato de préstamo hipotecario que se esta
ejecutando, por lo que a partir de la Sentencia Judicial o Auto despachando ejecución,
únicamente podrán solicitarse intereses procesales, y no los moratorios acordados en
el contrato de préstamo hipotecario por el impago del crédito ejecutado.

Uno de los problemas más frecuentes en la comercialización de estos créditos por parte de los
fondos de inversión es la dificultad en distinguir qué importes corresponden a cada tipo de
interés en la documentación bancaria y judicial entregada al potencial inversor. Esto puede
llevar a una incorrecta valoración del crédito y a una sobreestimación del posible rendimiento
de la inversión.

Límites para el Cálculo de los Intereses Moratorios y Procesales

El artículo 114 LH establece límites claros sobre los intereses moratorios en préstamos
hipotecarios sobre vivienda habitual, fijando que estos no pueden superar en más de tres
puntos el interés remuneratorio pactado. Además, en muchos casos, el devengo de intereses
moratorios se suspende una vez iniciado el procedimiento judicial, limitando el impacto en el
saldo final del crédito.

En el supuesto que la cláusula de intereses moratorios pactados en el contrato de préstamo
hipotecarios sea abusiva, clave a la hora de valorar el importe real del rendimiento de la
inversion, se tendrán por no puestos, y dependiendo de la fase del procedimiento, se aplicaran
los remuneratorios, o directamente los procesales, como hemos visto anteriormente, son
incompatibles unos y otros, asi como sus importes a reclamar.

Por otro lado, el articulo 576 LEC establece como limite el devengo de un interés anual igual al
del interés legal del dinero incrementado en dos puntos o el que corresponda por pacto de las
partes. Teniendo en cuenta que no es una cuestión que suela pactarse en el contrato de
préstamo hipotecario, es un aspecto muy importante a la hora de evaluar el rendimiento real
de la inversion en una cesión de crédito. 

La Realidad de las Costas Judiciales:

Un Mito a Desmentir

Existe un mito común en la compraventa de cesiones de crédito sobre la inclusión de las costas
judiciales como un importe adicional que el nuevo acreedor cesionario puede reclamar al
deudor ejecutado, sin embargo, esto no es del todo cierto.

Las costas judiciales corresponden a los gastos del proceso de ejecución hipotecaria y su
cuantificación y adjudicación dependen del estado en que se encuentre el procedimiento. Si el
crédito se cede en las últimas etapas del proceso, el nuevo acreedor no habrá sido parte del
litigio y, por lo tanto, no podrá demostrar fehacientemente que ha incurrido en dichos gastos,
o al menos en los gastos que piensa que podrá reclamar al deudor ejecutado y que entiende
como parte de su beneficio al llevar a cabo el análisis de la cesión de crédito que pretende
adquirir.

En consecuencia, en la tasación de costas es probable que no se le reconozcan, lo que hace
que la sobrevaloración de este concepto sea un error frecuente en la valoración de cesiones de
crédito.

Conclusión

Para los inversores interesados en adquirir créditos hipotecarios fallidos, es fundamental llevar
a cabo un análisis exhaustivo de los distintos intereses aplicables y ser conscientes de los
límites legales establecidos en el artículo 114 LH y 576 LEC. Además, es crucial evitar caer en el
error de sobrevalorar las costas judiciales, ya que, dependiendo del estado del procedimiento
de ejecución, estas pueden no corresponder al nuevo acreedor cesionario. Una evaluación
adecuada permitirá tomar decisiones informadas y minimizar riesgos en la inversión en este
tipo de activos.