Cesiones de crédito en el sector inmobiliario: Compra de deuda y cómo ganan dinero los inversores en España

En el sector inmobiliario no todas las oportunidades se encuentran en los portales de compraventa o en las subastas. Existe un mercado mucho más estratégico y reservado, que los grandes inversores llevan años aprovechando: la compra de deuda a través de cesiones de crédito.

En Pradeartis Capital hemos acompañado a fondos, family offices e inversores privados en este tipo de operaciones. Y la realidad es clara: la cesión de créditos inmobiliarios es una vía directa para acceder a activos con descuentos significativos, diversificar carteras y generar rentabilidad en escenarios donde otros ven solo riesgo.

¿Qué es una cesión de crédito inmobiliario?

Una cesión de crédito es, en esencia, la compra de un derecho de cobro. El acreedor original (por ejemplo, un banco) vende ese crédito a un tercero (el inversor), que pasa a ser el nuevo titular.

En el ámbito inmobiliario, este crédito suele estar respaldado por un inmueble:

• Créditos hipotecarios: deuda con garantía real sobre una propiedad.
• Créditos ordinarios: deudas sin hipoteca, pero igualmente vinculadas a operaciones inmobiliarias.

Para el inversor, no se trata solo de “comprar deuda”: es una puerta de entrada a activos con valor real y potencial de revalorización.

Cómo funciona la compra de deuda en España

El proceso es más sencillo de lo que parece, siempre que se cuente con asesoramiento:

1. El banco o acreedor decide ceder el crédito para ganar liquidez inmediata.
2. El inversor compra ese crédito con descuento, asumiendo el derecho de cobro.
3. El deudor pasa a deber al nuevo acreedor, y el inversor puede:

• Negociar un cobro directo.
• Ejecutar la garantía hipotecaria.
• Revender el crédito o el activo adjudicado.

El marco legal es sólido: está regulado por el Código Civil (art. 1526 y ss.), la Ley Hipotecaria (art. 18) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 565).

¿Por qué los inversores compran deuda inmobiliaria?

Los motivos son claros:

• Descuento en origen: los créditos se adquieren muy por debajo de su valor nominal.
• Diversificación de carteras: ideal para inversores que buscan activos alternativos dentro del inmobiliario.
• Acceso a operaciones exclusivas: muchas veces se trata de inmuebles fuera del mercado tradicional.
• Alta rentabilidad potencial: bien gestionada, la cesión de créditos puede superar la rentabilidad de inversiones inmobiliarias directas.

Cómo ganan dinero los inversores con cesiones de crédito

Existen varias estrategias habituales:

1. Cobro directo al deudor
   Negociar acuerdos de pago o reestructuración de deuda.
2. Ejecución hipotecaria
   Si el deudor no paga, se ejecuta la garantía y se adjudica el inmueble con un valor atractivo.
3. Reventa del crédito o del activo
   El crédito puede revenderse en el mercado secundario o, tras la adjudicación, el inmueble puede venderse con plusvalía.

En todos los casos, la clave está en comprar bien, analizar jurídicamente y tener una estrategia de salida clara.

Ventajas de invertir en cesiones de crédito

• Márgenes más amplios que en la compraventa inmobiliaria tradicional.
• Operaciones exclusivas que no aparecen en el mercado abierto.
• Seguridad jurídica, siempre que se trabaje con análisis registral y asesoramiento legal.
• Flexibilidad estratégica: el inversor elige entre cobrar, ejecutar o revender.

Riesgos a considerar

No obstante, hay factores que todo inversor debe valorar:

• Impago persistente del deudor.
• Tiempos judiciales largos en ejecuciones hipotecarias.
• Complejidad legal y necesidad de análisis exhaustivo de cada expediente.
• Posible ocupación del inmueble adjudicado.

En Pradeartis Capital mitigamos estos riesgos con due diligence legal y financiera, identificando las operaciones más sólidas para nuestros clientes.

Oportunidades actuales en España

Hoy, el mercado español ofrece escenarios muy atractivos para este tipo de inversiones:

• Cesión de carteras hipotecarias procedentes de bancos y fondos.
• Deuda inmobiliaria en sectores residencial y comercial con descuento.
• Operaciones alternativas en terrenos, locales y activos no estratégicos de grandes entidades.

La tendencia es clara: cada vez más inversores institucionales y privados ven en la cesión de créditos una vía real de rentabilidad y diversificación.

Conclusión: ¿Es rentable invertir en cesiones de crédito inmobiliario?

Sí, pero no es un mercado para la improvisación. Se necesita visión estratégica, asesoramiento experto y una correcta valoración del riesgo.

En Pradeartis Capital acompañamos a grupos de inversores en todo el proceso: desde la identificación de operaciones hasta la ejecución y salida, con un enfoque en maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.